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宅地建物取引と水害ハザードマップ|物件の水害リスク説明義務化における課題

各地で大きな水害が相次ぐ中、2020年7月17日に国土交通省から一つの発表があった。

宅地建物取引業法施行規則の一部を改正して、不動産取引時に水害(洪水・内水・高潮)ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけるというものだ(施行日は2020年8月28日)。※発表内容はこちら

水害ハザードマップを使った事前説明の義務化

宅地建物取引業法では、宅地又は建物の購入者に不測の損害が生じることを防止するために、宅地建物取引業者に対して、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす事項を「重要事項説明」として、購入者に事前に説明することを義務づけている。

この重要事項説明の対象項目として、水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地が追加されるのだ。

なお、土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域内か否か、津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波災害警戒区域か否かについては、既に現行の重要説明事項に含まれている。

説明方法等を明確にするために、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)には以下の項目が追加される。

  • 水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
  • 市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
  • ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
  • 対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

江戸川区水害ハザードマップの表紙。
江戸川区のように区内のほとんどが浸水想定区域に該当するケースもある

災害は起こるべく場所で発生している

自然災害の発生には誘因と素因がある。

誘因は災害を発生させる外力のことで、大雨や強風、地震、火山噴火などの自然現象がそれにあたる。一方の素因は、地形や地盤条件などその土地の性質に加え、社会構造などもこれに該当する。

誤解されがちだが、誘因だけでは災害は起こらない。どれだけ大雨が降ろうが、大地震が発生しようが、火山が大噴火しようが、それは災害ではない。そこに人が住んで、何らかの被害を受けることで初めて災害となるのである。

誘因となる大雨や地震、火山噴火などは地球活動の一部として繰り返されている現象であり、決して特別なものではない。実際に現在私たちが住む土地や環境もこうした現象の積み重ねによりつくられたものである。

「災害の被災者になる」という現実は、ほとんどの人にとって非日常であり、それゆえに「特別な現象が起こっている」と考えがちだ。

災害が発生するたびに報道では「想定外」という言葉が乱れ飛び、住民も多くは「○十年住んでいるけど初めてです」と語る。しかしその土地の過去の事例を調べてみると、実際には同じような災害が繰り返されているケースが多い。災害は起こるべく場所で発生しているのだ。

過去の浸水被害の多くは、ハザードマップの浸水想定区域で発生している。水害ハザードマップは浸水リスクを知るうえではもっともわかりやすく、住宅購入時には必ずチェックしておくべき資料ともいえる。

一方で世の中には災害リスクを語ることをタブー視する風潮があることも事実で、かつて住宅購入の際も積極的に災害リスクを調べる人は少数派だった。

2011年の東日本大震災の際に各地で発生した液状化被害を契機に土地の履歴を調べる人は増えたものの、取引の成就に関わる不動産業界では依然災害リスクの扱いはデリケートだった。

こうした経緯があるだけに、今回の事前説明の義務化は画期的な一歩と評価できる。

<写真上下>2018年西日本水害における岡山県真備町の被害(写真提供:向山潔氏)

2018年西日本水害時の岡山県真備町の浸水状況。
赤丸は現地に残る過去の水害の自然災害伝承碑であり、決して初めての水害ではなかったことを示している(地理院地図)

倉敷市真備町周辺の洪水ハザードマップ。
2018年の浸水エリアとほぼ一致していることがわかる(新潟大学災害・復興科学研究所)

ハザードマップがない場合は?

実施にあたっては宅地建物取引業者がハザードマップ上で取引をする対象物件がどこにあるかを示すことになるのだが、そこにはいくつかの課題がある。その一つが、ハザードマップの整備が追いついていないケースだ。

2015年の水防法改正により、想定最大規模の降雨に対応した洪水浸水想定区域及び洪水ハザードマップの作成が義務化されているが、2019年3月現在で公表済みの自治体は33%と、まだ途上である(従来の計画規模洪水に対応した洪水ハザードマップも未公表という自治体も2%ある)。

そして対象となる水害ハザードマップは洪水だけでなく、高潮や内水も該当する。内水氾濫は一般に災害規模こそ大きくないものの、発生する頻度は高く、いわゆるゲリラ豪雨などでも床上・床下浸水に見舞われるケースが多い。にもかかわらず、内水ハザードマップを公開している自治体はまだ多くないのが現状である。

2019年3月現在の市町村におけるハザードマップの公表状況(国土交通省)

水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義務づけるとはなっているものの、該当自治体が水害に関するハザードマップを作成していない、あるいは公表していない場合はどうするのか。

実は「提示すべき水害ハザードマップがない」ことを説明すればよいことになっているのだ。

「ないものはないのだから仕方がない」と言われてしまえばそれまでだが、ハザードマップはなくとも災害が発生する以上、住宅購入者にとってみれば、ハザードマップがある市町村との不公平感は否めない。

実際には、水害ハザードマップが整備されていない市町村でも他の資料で災害リスクを伝えることは可能である。

たとえば地理院地図では、現在の地形はもちろん、土地条件図や治水地形分類図、明治期の低湿地など、土地の成り立ちや水害リスクを示す地図や航空写真を見ることができるし、今昔マップon the webでは過去の地形図と現在を比べることで、その土地の履歴を知ることが可能だ。

これらも含め、ハザードマップ以外の資料を用いることを制度化するのは、さすがにハードルが高いということなのだろう。

浸水想定区域内でなければ大丈夫なのか

もう一つの課題は、事前説明が水害ハザードマップに依存している点だ。

ハザードマップに表示されている浸水想定区域は、任意の条件に基づいたシミュレーションの結果であり、実際の水害時に同じような浸水になるとは限らない。たとえマップが「想定最大規模の降雨に対応」していたとしても同様である。

しかし、多くの人々はハザードマップを見る際に、「浸水想定区域に入っているか否か」だけで浸水リスクを判断してしまいがちだ。浸水想定区域から外れていたとしても、それは安全を意味するものではないことは言うまでもない。

先日電車に乗っていた際、近くに座っていた人たちの会話が聞こえてきた。

「洪水ハザードマップをチェックしたんだけど、うちはギリギリ色が塗られているところの外側だったので安心したのよ」

本来であれば災害のリスクを知り、警戒するためのマップが「安心マップ」になってしまっているのである。ハザードマップがこのような誤解を生みやすい性質をもっていることは認識しておく必要がある。

不動産会社の担当者には、こうした点を踏まえた慎重な事前説明をお願いしたい。

好ましくないハザードマップの注意喚起例。
「浸水想定区域に含まれているか否か」だけを見ると安心マップになりかねない

大切なのは社会の意識が変わること

災害で被災することを避けるもっとも効果的な方法は、災害リスクが大きい場所に住まないことである。

購入者にとっては、災害リスクも価格や交通の便、日当たり、居住性などと同様に、物件購入時に考えるべき条件の一つに過ぎないことも事実だろう。購入者が総合的に考えたうえで、結果として浸水想定区域内の物件を購入するケースも当然あるだろう。

重要なことはその土地の災害リスクを購入者(居住者)が知っていることなのである。そのうえでハザードマップを活用した事前説明の義務化が大きな一歩であることは間違いない。

ただ、個人的には本来であれば不動産のような高価な買い物をするのであれば、人任せにせずに自ら物件の災害リスクを調べるべきではないかという思いも否めない。

今回のハザードマップを活用した事前説明の義務化をきっかけに、社会全体で土地が持つ災害リスクに対する意識を変えていくことできるのであれば、制度改正の意義は大きいのではないだろうか。

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遠藤宏之(えんどうひろゆき)様

地理空間情報ライター(地図・地理・測量・GIS・位置情報・防災)、測量士、GIS NEXT副編集長 著書:『三陸たびガイド』『地名は災害を警告する』『首都大地震揺れやすさマップ』(解説面)『みんなが知りたい地図の疑問50』(共著)他

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